نعم للمشتري الحق في ملكية حصة في الأرض والأجزاء المشتركة مساوية لنسبة وحدته بالنسبة لباقي وحدات العقار مالم ينص سند الملكية على غير ذلك
=================================
ثانيا : السند القانوني
⭕️ نصت المادة رقم : 856 مدني على أن :
(1): إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة، كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه.
(2): وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة، ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار، وليس لمالك أن يتصرف في نصيبه هذا مستقلاً عن الجزء الذي يملكه.
(3): والحواجز الفاصلة بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الشقتين.
⭕️ أردفت الفقرة الأولى من المادة قولها: "كل هذا ما لم يوجد في سندات التمليك ما يخالفه".
فالمرجع في تحديد الأجزاء المشتركة هو سند الملك، فإذا حددت فيه هذه الأجزاء وجب العمل به، أما إذا لم تحدد وجب إعتبار الأرض المقام عليها البناء وأجزاء البناء المعدة للإستعمال المشترك بين الجميع مملوكة لجميع أصحاب الطبقات والشقق ملكية شائعة.
ويعتبر من قبيل الأجزاء المشتركة ما يأتي:
1 - الأرض المقام عليها البناء بإعتبار أن البناء يقوم على الأرض.
2 - أساسات البناء والحوائط الحاملة للبناء والأعمدة المعدة لحمله والجدران الرئيسية وهي ما تسمى بهيكل البناء.
3 - المداخل والممرات الداخلية والسلالم والمصاعد والدهاليز والأفنية الداخلية، وهي أجزاء البناء غير المعدة للإستعمال الخاص بأحد الملاك.
4 - الأماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء كالبواب أو حارس الأمن وهي بطبيعة الحال غير مخصصة لاستعمال أحد الملاك.
5 - الأماكن المخصصة للخدمات المشتركة مثل الأماكن المخصصة لوضع الأجهزة العامة للتكييف المركزي، أو معدات الكهرباء وحجرات غسل الملابس المشتركة وغير ذلك .
6 - كل أنواع الأنابيب والتوصيلات إلا ما كان فيها داخل الأجزاء المفرزة وتقتصر نفقتها على ملاك هذه الأجزاء، كأنابيب المياه الرئيسية و توصيلات الصرف الصحي، وأنابيب المياه التي تغذي المبنى حتى لو مرت داخل إحدى الشقق.
(موسوعة الفقه والقضاء والتشريع، المستشار/ محمد عزمي البكري، الجزء/ الحادي عشر ، الصفحة/ 832)
⭕️المقرر – في قضاء محكمة النقض - الأصل وفقاً لنص المادة 856/1 من القانون المدنى أن ملاك الطبقات أو الشقق شركاء في ملكية الأرض وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه ، وأن المقرر أن عبء الإثبات يقع على من يدعى على خلاف الأصل سواء كان مدعياً في الدعوى أو مدعى عليه ، وكان المشرع قد نص صراحة على هذا الأصل في المادة 856 على النحو سالف البيان الذى أورد فيها أحكام ملكية طبقات البناء ووحداته عند تعدد ملاكها فخص كل منهم بوحدته مفرزة ثم فرض شيوعاً إجبارياً في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بينهم لعدم قابليتها للقسمة وبات شراء وحدة في البناء يتضمن الملكية في تلك الأجزاء الشائعة وفق نسبتها في العقار ويظل هذا الأصل قائماً ما لم ينص في سندات الملك على ما يخالفه .
الطعن رقم 16260 لسنة 82 بتاريخ 28/01/2019
